Die Revitalisierung von Brachflächen ist in den letzten Jahren zu einem wichtigen Bestandteil der Entwicklungsaktivitäten in der Tschechischen Republik geworden. Die meisten Bauträger haben praktische Erfahrungen mit diesen Projekten und planen, in Zukunft mit ihnen zu arbeiten. Brachflächen befinden sich oft in attraktiven Lagen, aber ihre Revitalisierung ist eine Herausforderung. Trotzdem nimmt das Interesse an ihnen stetig zu, denn ihre effiziente Nutzung bringt den Städten und Gemeinden erhebliche Vorteile. Dies geht aus der von CEEC Research veröffentlichten H2/2024-Studie von Immobilienentwicklern hervor.
Die Wiederbelebung von Brachflächen stellt oft eine Herausforderung, aber auch eine Chance dar. Ein großer Prozentsatz der aufgegebenen oder vernachlässigten Standorte befindet sich in attraktiven städtischen Lagen mit guter Infrastruktur, was für Bauträger attraktiv ist. 94 % von ihnen gaben an, dass sie an der Nutzung von Brachflächen für ihre künftigen Projekte interessiert wären.
Direktor der CEEC-Forschung, Michal Vacek Er sagt: "Die Entwickler versuchen zweifellos, Projekte in attraktiven Lagen vorzubereiten, um das Kaufinteresse und den Marktwert zu steigern. Die Option der Revitalisierung von Brachflächen geht Hand in Hand mit den vorhergehenden Argumenten, denn ich sehe eine große Anzahl solcher Nutzflächen in großen Städten wie Prag, Brünn, aber auch in anderen. Es handelt sich dabei sicherlich um interessante Investitionsmöglichkeiten, deren Revitalisierung nicht nur für Investoren, sondern auch für die Eigentümer dieser verfallenen Grundstücke, zu denen größtenteils Stadtteile gehören, von Interesse ist. Das beweist die jahrelange Erfahrung."
Der Bau auf der Brachfläche muss konzeptionell in das bestehende Gebiet integriert werden. Der Hauptvorteil wird von 68 %-Befragten in der Nutzung der bereits bebauten Fläche gesehen, die eine Aufwertung des Raums und seine bessere Nutzbarkeit in städtischen Gebieten mit sich bringt. Ein weiterer wichtiger Vorteil ist nach Ansicht von 19 %-Befragten die Verbesserung der ökologischen Bedingungen in dem Gebiet - die Beseitigung alter kontaminierter Gebäude und die Revitalisierung des Bodens. Dies trägt zur Wiederherstellung der Umweltqualität des Standorts bei. Darüber hinaus erwähnen 10 %-Entwickler, dass die Sanierung von Brachflächen den Wert der umliegenden Grundstücke erhöht, was sich positiv auf die gesamte Region auswirken kann.
Zu den größten Hindernissen, die die Revitalisierung von Industriebrachen erschweren oder verlangsamen, gehören die hohen Kosten der Bodensanierung, der Widerstand der Anwohner und die komplexen Verwaltungsverfahren.
Die Dekontaminierung des Bodens wurde von 63 %-Befragten als ein großes Hindernis genannt. Die ursprüngliche industrielle Nutzung hinterlässt oft mit Chemikalien oder gefährlichen Stoffen kontaminierte Böden, die vom Bauherrn vor dem Bau entfernt werden müssen. Und das ist sehr kostspielig. Bauherren berichten, dass das Bauen auf Industriebrachen im Durchschnitt 14 % teurer ist als das Bauen auf der grünen Wiese. Neben der Dekontaminierung verteuert sich der Bau auch durch den Abriss bestehender Gebäude und/oder technische Komplikationen, die auf diesen Flächen häufig auftreten.
"Durch die Zersiedelung wandern diese Komplexe von der Peripherie in die Stadtentwicklung. Es handelt sich nun um lokal interessante Grundstücke, die leider meist mit ökologischen Lasten belastet sind. Ihre Revitalisierung führt also auch zur Beseitigung dieser Belastungen". Sagt Lubor HoďánekMitglied des Verwaltungsrats von VPÚ DECO Praha.
Darüber hinaus gaben 50 %-Befragte an, dass sie auf den Widerstand von Anwohnern stießen, die sich über die Auswirkungen der künftigen Entwicklung auf die Umgebung Sorgen machten. Die Gemeinderäte haben oft unangemessene finanzielle Forderungen, die sie damit rechtfertigen, dass sie die Bedenken der Anwohner ausgleichen.
Die Entwickler sehen sich häufig mit bürokratischen Hindernissen konfrontiert (44 %), mit der Notwendigkeit, den Flächennutzungsplan zu ändern, mit mangelnder Unterstützung durch den Staat oder mit fehlenden Informationen und Studien über den Standort.
In vielen europäischen Ländern wie dem Vereinigten Königreich und den Niederlanden werden Industriebrachen dank gezielter staatlicher Unterstützung, vereinfachter Gesetzgebungsverfahren und einer starken Beteiligung der lokalen Bevölkerung wiederbelebt. In der Tschechischen Republik mangelt es noch an einer ähnlichen Unterstützung, und die Entwickler werden meist durch komplexe Gesetzgebungsverfahren behindert. Laut einer Umfrage von CEEC Research würden bis zu 75 % Direktoren von Entwicklungsgesellschaften eine Vereinfachung der Gesetzgebungsverfahren begrüßen. Eine wichtige Maßnahme ist die Aufstockung der finanziellen Unterstützung und der Subventionen, die dazu beitragen würden, die mit der anspruchsvollen Revitalisierung verbundenen Kosten zu senken. Die Einbindung der Gemeinden und die Unterstützung der Anwohner würden ebenfalls erheblich dazu beitragen, Projekte zu beschleunigen.
Leider ist die Situation in der Tschechischen Republik anders als in den oben erwähnten europäischen Ländern. Nicht weniger als 78 der befragten %-Entwickler gaben an, dass sie keine staatliche Unterstützung im Bereich der Revitalisierung von Industriebrachen wahrnehmen. Diese Ergebnisse deuten darauf hin, dass es in diesem Bereich nur sehr begrenzte staatliche Unterstützung gibt, was die Entwicklung dieser Projekte erheblich verlangsamt. In den letzten Jahren hat es jedoch eine positive Entwicklung gegeben. Der Staat hat damit begonnen, beträchtliche Mittel bereitzustellen, beispielsweise im Rahmen des Nationalen Regenerationsplans oder durch Subventionsprogramme des Ministeriums für regionale Entwicklung, die Gemeinden und Regionen dabei helfen, diese Gebiete für gewerbliche und nicht gewerbliche Zwecke zu regenerieren. Weitere Unterstützung ist durch CzechInvest geplant, das Maßnahmen für eine effizientere Projektdurchführung vorgeschlagen hat, darunter Steueranreize und eine bessere Vorbereitung von Brachflächen für spätere Investitionen.
Minister für Umwelt Petr Hladik: "Die umfassende und systematische Aufbereitung dieser Gebiete, um sie für Investoren attraktiv zu machen, sehe ich als ein wesentliches Instrument an. Dazu gehören die Klärung von Eigentumsrechten, die Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur und die Beseitigung von Umweltbelastungen. Es ist unbedingt notwendig, dass die Flächen schnell umgewidmet werden, damit sie für den Bau freigegeben werden können. Investoren müssen die Gewissheit haben, dass Projekte nicht nur finanziell machbar sind, sondern auch ökologisch und verwaltungstechnisch für eine schnelle und effiziente Umsetzung bereit sind. Eine transparente und wirksame Unterstützung durch die öffentliche Hand, zum Beispiel in Form von Subventionen oder Vorzugsbedingungen, ist ebenfalls ein Schlüsselfaktor. Das Umweltministerium bietet regelmäßig Subventionen für die Altlastensanierung an.
Geschäftsführerin des Smart Facades Centre Pavlína Dvořáková über die Nutzung von Brachflächen heißt es: "Platzersparnis, Steigerung der Attraktivität der Stadt, Investitionsmöglichkeiten - all das sind die Vorteile von Brachflächen. Der Druck, unbebaute Landschaften zu schützen, wächst, und so suchen Investoren natürlich nach Möglichkeiten, alte Industriegelände zu nutzen. Ein großer Vorteil ist die Nutzung bereits vorhandener Infrastrukturen und die damit verbundene deutliche Senkung der Kosten für die Inanspruchnahme öffentlicher Dienstleistungen. Auf der anderen Seite muss man aber auch auf die Tücken dieser Art von Bauvorhaben hinweisen. Der schwierigste Schritt ist die Änderung des Flächennutzungsplans von Industriegebäuden zu gemischter Nutzung oder Wohngebieten. Viele Baubehörden haben langfristige Strategien für die Entwicklung von Gemeinden festgelegt, einschließlich Analysen der Auswirkungen möglicher Änderungen. So kann es vorkommen, dass in einer bestimmten Situation die Absichten des Bauherrn nicht mit denen der Gemeinde, der Stadt oder der gesamten Region vereinbar sind. Langfristig sind in erster Linie die Gemeinderäte für die Nutzung von Brachflächen verantwortlich und sollten in ihren Raumordnungsplänen die günstigsten Bedingungen für solche Investitionen schaffen."
Die Daten beruhen auf Studie über Entwicklungsgesellschaften H2/2024 die von dem Analyseunternehmen CEEC Research erstellt wurde und die in vollem Umfang auf www.ceec.eu.
CEEC-Forschung Helena Grofová/ gnews - RoZ
ILLUSTRATIVES FOTO - pixabay
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