La revitalisation des friches industrielles est devenue une part importante des activités de développement en République tchèque ces dernières années. La plupart des promoteurs ont une expérience pratique de ces projets et prévoient de travailler avec eux à l'avenir. Les friches industrielles sont souvent situées dans des endroits attrayants, mais leur revitalisation est difficile. Malgré cela, l'intérêt qu'elles suscitent ne cesse de croître, car leur utilisation efficace apporte des avantages significatifs aux villes et aux municipalités. C'est ce qui ressort de l'étude H2/2024 sur les promoteurs immobiliers publiée par CEEC Research.
La revitalisation des friches industrielles représente souvent un défi, mais aussi une opportunité. Un grand nombre de sites abandonnés ou négligés sont situés dans des zones urbaines attrayantes dotées de bonnes infrastructures, ce qui attire les promoteurs, dont 94 % ont indiqué qu'ils seraient intéressés par l'utilisation de friches industrielles pour leurs futurs projets.
Directeur de la recherche du CEEC, Michal Vacek Il dit : "Les promoteurs essaient sans aucun doute de préparer des projets dans des endroits attrayants afin d'accroître l'intérêt pour l'achat et leur valeur marchande. L'option de la revitalisation des friches industrielles va de pair avec les arguments précédents, car je vois un grand nombre de ces zones utilisables dans les grandes villes telles que Prague, Brno, mais aussi d'autres. Il s'agit certainement d'opportunités d'investissement intéressantes, dont la revitalisation intéresse non seulement les investisseurs, mais aussi les propriétaires de ces parcelles délabrées, qui comprennent en grande partie des quartiers urbains. Des années d'expérience le prouvent".
La construction sur le site en friche doit être conceptuellement intégrée à la zone existante. Pour 68 personnes interrogées par %, le principal avantage réside dans l'utilisation de la zone déjà construite, qui permet d'apprécier l'espace et de mieux l'utiliser dans les zones urbaines. Un autre avantage significatif, selon 19 répondants %, est l'amélioration des conditions écologiques dans la zone - l'élimination des vieux bâtiments contaminés et la revitalisation du sol. Cela contribue à restaurer la qualité environnementale du site. En outre, 10 promoteurs % mentionnent que le réaménagement des friches industrielles augmente la valeur des propriétés environnantes, ce qui peut avoir un impact positif sur l'ensemble de la région.
Les obstacles les plus importants qui compliquent ou ralentissent la revitalisation des friches industrielles sont le coût élevé de la décontamination des terrains, la résistance des résidents locaux et la complexité des procédures administratives.
La décontamination des sols a été citée comme un obstacle majeur par 63 répondants %. Les utilisations industrielles initiales laissent souvent des sols contaminés par des produits chimiques ou des substances dangereuses qui doivent être enlevés par le promoteur avant la construction. Cette opération est très coûteuse. Les promoteurs indiquent que construire sur des friches industrielles est en moyenne 14 % plus cher que de construire sur des terrains vierges. Outre la décontamination, la construction est rendue plus onéreuse par la démolition des bâtiments existants et/ou les complications techniques qui sont courantes sur ces sites.
"En raison de l'étalement urbain, ces complexes passent de la périphérie au développement urbain. Il s'agit désormais de terrains d'intérêt local qui, malheureusement, sont le plus souvent grevés de charges écologiques. Leur revitalisation conduit donc également à l'élimination de ces charges". Dit Lubor Hoďánekmembre du conseil d'administration de VPÚ DECO Praha.
En outre, 50 répondants de % ont indiqué qu'ils avaient rencontré l'opposition des résidents locaux en raison de leurs inquiétudes quant à l'impact que le développement futur aurait sur la zone environnante. Les conseils locaux ont souvent des exigences financières déraisonnables qu'ils justifient en disant qu'elles compensent les préoccupations locales.
Les promoteurs sont souvent confrontés à des obstacles bureaucratiques (44 %), à la nécessité de modifier le plan de zonage, au manque de soutien de l'État ou au manque d'informations et d'études sur le site.
Dans de nombreux pays européens, tels que le Royaume-Uni et les Pays-Bas, les friches industrielles sont revitalisées grâce à un soutien ciblé de l'État, à des processus législatifs simplifiés et à une forte implication des communautés locales. En République tchèque, un soutien similaire fait toujours défaut et les promoteurs sont principalement gênés par des processus législatifs complexes. Selon une enquête réalisée par CEEC Research, jusqu'à 75 % directeurs de sociétés de développement souhaiteraient une simplification des processus législatifs. Une mesure importante consiste à augmenter le soutien financier et les subventions, ce qui permettrait de réduire les coûts associés à une revitalisation stimulante. L'implication des communautés et l'obtention du soutien des résidents locaux contribueraient aussi grandement à accélérer les projets.
Malheureusement, la situation en République tchèque est différente de celle des pays européens susmentionnés. Pas moins de 78 promoteurs % interrogés ont déclaré qu'ils ne percevaient aucune aide de l'État dans le domaine de la revitalisation des friches industrielles. Ces résultats suggèrent que le soutien de l'État est très limité dans ce domaine, ce qui ralentit considérablement le développement de ces projets. Toutefois, une évolution positive s'est produite ces dernières années. L'État a commencé à allouer des fonds importants, par exemple dans le cadre du plan national de régénération ou des programmes de subvention du ministère du développement régional, qui aident les municipalités et les régions à régénérer ces zones à des fins commerciales et non commerciales. Un soutien supplémentaire est prévu par l'intermédiaire de CzechInvest, qui a proposé des mesures pour une mise en œuvre plus efficace des projets, notamment des incitations fiscales et une meilleure préparation des friches industrielles en vue d'investissements ultérieurs.
Ministre de l'environnement Petr Hladik: "Je considère que la préparation complète et systématique de ces zones pour qu'elles soient attrayantes pour les investisseurs est un outil essentiel. Il s'agit notamment de régler les droits de propriété, de mettre en place les infrastructures nécessaires et de remédier aux éventuelles nuisances environnementales. Il est absolument essentiel que les terrains soient rapidement rezonés afin qu'ils puissent être débloqués pour la construction. Les investisseurs doivent être assurés que les projets sont non seulement financièrement réalisables, mais aussi prêts sur le plan environnemental et administratif pour une mise en œuvre rapide et efficace. Un soutien transparent et efficace du secteur public, par exemple sous la forme de subventions ou de conditions préférentielles, est également un facteur clé. Le ministère de l'environnement offre régulièrement des subventions pour l'assainissement des sites".
Directeur général du Smart Facades Centre Pavlína Dvořáková sur l'utilisation des terrains dégradés : "Gagner de l'espace, accroître l'attractivité de la ville, offrir des opportunités d'investissement, tels sont les avantages des friches industrielles. La pression exercée pour protéger les paysages non bâtis s'accroît, et les investisseurs cherchent donc naturellement des possibilités d'utiliser d'anciens sites industriels. L'utilisation d'infrastructures déjà construites constitue un avantage considérable, avec pour corollaire une réduction significative du coût d'utilisation des services publics. D'un autre côté, il est nécessaire de mentionner les pièges associés à ce type de construction. L'étape la plus difficile est la modification du plan de zonage pour passer de bâtiments industriels à des zones à usage mixte ou résidentiel. De nombreuses autorités chargées de la construction ont établi des stratégies à long terme pour le développement des communautés, y compris des analyses de l'impact des changements potentiels. Ainsi, dans une situation donnée, l'intention du constructeur peut ne pas être compatible avec celle de la municipalité, de la ville ou de la région tout entière. À long terme, les conseils municipaux sont les premiers responsables de l'utilisation des friches industrielles et devraient créer les conditions les plus favorables à de tels investissements dans leurs plans d'aménagement du territoire".
Les données sont basées sur Étude des sociétés de développement H2/2024 préparée par la société d'analyse CEEC Research, qui est publiée dans son intégralité à l'adresse suivante www.ceec.eu.
Recherche sur les PECO Helena Grofová/ gnews - RoZ
PHOTO ILLUSTRATIVE - pixabay
French 
Czech 
English 
Spanish 
Italian 
German