Negli ultimi anni, la rivitalizzazione delle aree dismesse è diventata una parte importante delle attività di sviluppo nella Repubblica Ceca. La maggior parte degli sviluppatori ha esperienza pratica con questi progetti e intende lavorarci in futuro. Le aree industriali dismesse si trovano spesso in posizioni interessanti, ma la loro rivitalizzazione è impegnativa. Ciononostante, l'interesse nei loro confronti è in costante aumento, perché il loro utilizzo efficiente porta notevoli benefici alle città e ai comuni. Questo è quanto emerge dallo studio H2/2024 dei promotori immobiliari pubblicato da CEEC Research.
La rivitalizzazione delle aree dismesse rappresenta spesso una sfida ma anche un'opportunità. Un'ampia percentuale di siti abbandonati o trascurati si trova in zone urbane attraenti e dotate di buone infrastrutture, il che è interessante per gli sviluppatori, il 94 % dei quali ha dichiarato di essere interessato a utilizzare aree dismesse per i propri progetti futuri.
Direttore della Ricerca CEEC, Michal Vacek Dice: "Gli sviluppatori stanno indubbiamente cercando di preparare progetti in posizioni attraenti per aumentare l'interesse all'acquisto e il loro valore di mercato. L'opzione della rivitalizzazione delle aree industriali dismesse va di pari passo con le argomentazioni precedenti, perché vedo una grande quantità di aree utilizzabili di questo tipo in grandi città come Praga, Brno, ma anche altre. Si tratta certamente di interessanti opportunità di investimento, la cui rivitalizzazione è interessante non solo per gli investitori, ma anche per i proprietari di questi lotti fatiscenti, che in gran parte comprendono quartieri urbani. Lo dimostrano anni di esperienza".
La costruzione su un'area dismessa deve essere concettualmente integrata nell'area esistente. Il vantaggio principale è visto da 68 intervistati dell'% nell'utilizzo dell'area già edificata, che porta a un apprezzamento dello spazio e a una sua migliore fruibilità nelle aree urbane. Un altro vantaggio significativo, secondo 19 intervistati dell'%, è il miglioramento delle condizioni ecologiche dell'area: la rimozione dei vecchi edifici contaminati e la rivitalizzazione del suolo. Ciò contribuisce a ripristinare la qualità ambientale del sito. Inoltre, 10 sviluppatori dell'% affermano che la riqualificazione delle aree industriali dismesse aumenta il valore delle proprietà circostanti, con un impatto positivo sull'intera regione.
Gli ostacoli più significativi che complicano o rallentano la rivitalizzazione delle aree industriali dismesse sono gli alti costi di decontaminazione dei terreni, la resistenza dei residenti locali e i complessi processi amministrativi.
La decontaminazione del suolo è stata citata come uno dei principali ostacoli da 63 intervistati del %. Gli usi industriali originari spesso lasciano il suolo contaminato da sostanze chimiche o pericolose che devono essere rimosse dal committente prima della costruzione. E questo è molto costoso. Gli sviluppatori riferiscono che costruire su aree industriali dismesse è in media 14 % più costoso che costruire su aree verdi. Oltre alla decontaminazione, la costruzione è resa più costosa dalla demolizione degli edifici esistenti e/o dalle complicazioni tecniche che sono comuni in questi siti.
"A causa dell'espansione urbana, questi complessi si stanno spostando dalla periferia allo sviluppo urbano. Si tratta ora di appezzamenti di terreno di interesse locale, purtroppo per lo più gravati da oneri ecologici. Quindi la loro rivitalizzazione porta anche alla rimozione di questi oneri". Dice Lubor Hoďánek, membro del Consiglio di Amministrazione di VPÚ DECO Praha.
Inoltre, 50 intervistati dell'% hanno dichiarato di aver incontrato l'opposizione dei residenti locali a causa delle preoccupazioni sull'impatto che il futuro sviluppo avrebbe avuto sull'area circostante. Le amministrazioni locali hanno spesso richieste finanziarie irragionevoli che giustificano come compensazione delle preoccupazioni locali.
Gli sviluppatori si trovano spesso di fronte a ostacoli burocratici (44 %), alla necessità di modificare il piano regolatore, alla mancanza di sostegno da parte dello Stato o alla mancanza di informazioni e studi sul sito.
In molti Paesi europei, come il Regno Unito e i Paesi Bassi, le aree industriali dismesse vengono rivitalizzate grazie a un sostegno statale mirato, a processi legislativi semplificati e a un forte coinvolgimento della comunità locale. Nella Repubblica Ceca, un sostegno simile è ancora carente e gli sviluppatori sono per lo più ostacolati da processi legislativi complessi. Secondo un'indagine di CEEC Research, fino al 75% dei direttori di società di sviluppo sarebbero favorevoli alla semplificazione dei processi legislativi. Una misura importante è l'aumento del sostegno finanziario e delle sovvenzioni, che contribuirebbe a ridurre i costi associati a una rivitalizzazione impegnativa. Anche il coinvolgimento delle comunità e il sostegno dei residenti locali contribuirebbero notevolmente ad accelerare i progetti.
Purtroppo, la situazione nella Repubblica Ceca è diversa da quella dei Paesi europei sopra citati. Ben 78 sviluppatori di % intervistati hanno dichiarato di non percepire alcun sostegno statale nel campo della rivitalizzazione delle aree industriali dismesse. Questi risultati suggeriscono che il sostegno statale in questo settore è molto limitato, il che rallenta notevolmente lo sviluppo di questi progetti. Tuttavia, negli ultimi anni si è verificato un cambiamento positivo. Lo Stato ha iniziato a stanziare fondi significativi, ad esempio nell'ambito del Piano di Rigenerazione Nazionale o attraverso i programmi di sovvenzione del Ministero dello Sviluppo Regionale, che aiutano i comuni e le regioni a riqualificare queste aree per scopi commerciali e non. Un ulteriore sostegno è previsto attraverso CzechInvest, che ha proposto misure per un'attuazione più efficiente dei progetti, tra cui incentivi fiscali e una migliore preparazione delle aree dismesse per i successivi investimenti.
Ministro dell'Ambiente Petr Hladik: "Ritengo che la preparazione completa e sistematica di queste aree in modo che siano attraenti per gli investitori sia uno strumento essenziale. Ciò include la risoluzione dei diritti di proprietà, la fornitura delle infrastrutture necessarie e la bonifica di eventuali oneri ambientali. È assolutamente necessario che i terreni vengano rapidamente riqualificati in modo da poter essere sbloccati per la costruzione. Gli investitori devono avere la certezza che i progetti non siano solo finanziariamente fattibili, ma anche ambientalmente e amministrativamente pronti per una realizzazione rapida ed efficiente. Anche un sostegno trasparente ed efficace da parte del settore pubblico, ad esempio sotto forma di sussidi o condizioni preferenziali, è un fattore chiave. Il Ministero dell'Ambiente offre regolarmente sussidi per la bonifica dei siti".
Direttore generale del Centro per le facciate intelligenti Pavlína Dvořáková sull'uso dei terreni abbandonati dice: "Risparmio di spazio, aumento dell'attrattiva della città, opportunità di investimento: questi sono i vantaggi delle aree industriali dismesse. La pressione per la protezione dei paesaggi non sviluppati è sempre più forte e quindi gli investitori sono naturalmente alla ricerca di opportunità di utilizzo di vecchi siti industriali. Un enorme vantaggio è l'utilizzo di infrastrutture già costruite, con la conseguente significativa riduzione dei costi di utilizzo dei servizi pubblici. D'altra parte, è necessario menzionare le insidie associate a questo tipo di costruzione. Il passo più difficile è la modifica del piano regolatore da edifici industriali a zone a uso misto o residenziale. Molte autorità edilizie hanno definito strategie a lungo termine per lo sviluppo delle comunità, comprese le analisi degli impatti dei potenziali cambiamenti. Pertanto, in una determinata situazione, l'intenzione del costruttore potrebbe non essere compatibile con quella del comune, della città o dell'intera regione. A lungo termine, i consigli comunali sono i principali responsabili dell'utilizzo delle aree dismesse e dovrebbero creare le condizioni più favorevoli per questi investimenti nei loro piani territoriali."
I dati si basano su Studio di società di sviluppo H2/2024 preparato dalla società di analisi CEEC Research, pubblicato integralmente su www.ceec.eu.
Ricerca CEEC Helena Grofová/ gnews - RoZ
FOTO ILLUSTRATIVA - pixabay
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