В последние годы ревитализация "коричневых полей" стала важной частью девелоперской деятельности в Чешской Республике. Большинство девелоперов имеют практический опыт работы с такими проектами и планируют работать с ними в будущем. Браунфилды часто находятся в привлекательных местах, но их ревитализация представляет собой сложную задачу. Несмотря на это, интерес к ним неуклонно растет, поскольку их эффективное использование приносит значительные выгоды городам и муниципалитетам. Об этом говорится в исследовании H2/2024, опубликованном компанией CEEC Research.
Ревитализация "коричневых полей" часто представляет собой не только проблему, но и возможность. Значительная часть заброшенных или неиспользуемых участков расположена в привлекательных городских районах с развитой инфраструктурой, что привлекает застройщиков, 94 % из которых отметили, что были бы заинтересованы в использовании участков brownfield для своих будущих проектов.
Директор отдела исследований CEEC, Михал Вацек Он говорит: "Девелоперы, несомненно, стараются подготовить проекты в привлекательных местах, чтобы повысить интерес к покупке и их рыночную стоимость. Вариант ревитализации коричневых полей идет рука об руку с предыдущими аргументами, потому что я вижу большое количество таких пригодных для использования территорий в крупных городах, таких как Прага, Брно, а также в других. Это, безусловно, интересные инвестиционные возможности, в ревитализации которых заинтересованы не только инвесторы, но и владельцы этих ветхих участков, к которым в основном относятся городские районы. Это подтверждается многолетним опытом".
Строительство на участке brownfield должно быть концептуально интегрировано в существующую территорию. Основное преимущество 68 респондентов % видят в использовании уже застроенной территории, что дает возможность оценить пространство и улучшить его использование в городских условиях. Другим существенным преимуществом, по мнению 19 респондентов %, является улучшение экологической обстановки в районе - удаление старых загрязненных зданий и оздоровление почвы. Это помогает восстановить экологическое качество участка. Кроме того, 10 разработчиков % отмечают, что редевелопмент "коричневых полей" повышает стоимость окружающей недвижимости, что может положительно сказаться на всем регионе.
К наиболее значительным препятствиям, осложняющим или замедляющим ревитализацию "коричневых полей", относятся высокая стоимость деконтаминации земель, сопротивление местных жителей и сложные административные процессы.
63 респондента % назвали обеззараживание почвы одним из основных препятствий. На месте первоначального промышленного использования часто остается почва, загрязненная химикатами или опасными веществами, которые застройщик должен удалить до начала строительства. А это очень дорого. Девелоперы отмечают, что строительство на "коричневых полях" в среднем на 14 % дороже, чем на "зеленых полях". Помимо обеззараживания, строительство удорожается из-за сноса существующих зданий и/или технических сложностей, которые часто встречаются на таких участках.
"В связи с разрастанием городов эти комплексы перемещаются с периферии в городскую застройку. Теперь это интересные для местного населения участки земли, к сожалению, в большинстве своем обремененные экологической нагрузкой. Поэтому их ревитализация ведет и к снятию этих обременений". Говорит Любор Ходянекчлен Совета директоров VPÚ DECO Praha.
Кроме того, 50 респондентов % указали, что сталкивались с противодействием местных жителей, которые были обеспокоены влиянием будущего строительства на окружающую территорию. Местные советы часто предъявляют необоснованные финансовые требования, которые они оправдывают тем, что это компенсирует озабоченность местных жителей.
Застройщики часто сталкиваются с бюрократическими препятствиями (44 %), необходимостью изменения плана зонирования, отсутствием поддержки со стороны государства или недостатком информации и исследований на участке.
Во многих европейских странах, например, в Великобритании и Нидерландах, "коричневые поля" возрождаются благодаря целевой государственной поддержке, упрощенным законодательным процессам и активному участию местных сообществ. В Чешской Республике подобная поддержка все еще отсутствует, а застройщикам в основном мешают сложные законодательные процессы. Согласно опросу, проведенному компанией CEEC Research, до 75 % директоров девелоперских компаний приветствовали бы упрощение законодательных процессов. Важной мерой является увеличение финансовой поддержки и субсидий, которые помогут сократить расходы, связанные со сложной ревитализацией. Вовлечение сообществ и заручение поддержки местных жителей также в значительной степени способствовало бы ускорению реализации проектов.
К сожалению, ситуация в Чешской Республике отличается от ситуации в вышеупомянутых европейских странах. 78 опрошенных разработчиков % заявили, что не видят никакой государственной поддержки в области ревитализации "коричневых полей". Эти результаты свидетельствуют о том, что государственная поддержка в этой области крайне ограничена, что значительно замедляет развитие подобных проектов. Однако в последние годы наметился положительный сдвиг. Государство начало выделять значительные средства, например, в рамках Национального плана регенерации или программ субсидирования Министерства регионального развития, которые помогают муниципалитетам и регионам регенерировать эти территории для коммерческих и некоммерческих целей. Дальнейшая поддержка планируется через программу CzechInvest, которая предложила меры по более эффективной реализации проектов, включая налоговые льготы и более эффективную подготовку "коричневых полей" для последующих инвестиций.
Министр охраны окружающей среды Петр Хладик: "Я считаю важным инструментом комплексную и систематическую подготовку этих территорий, чтобы они стали привлекательными для инвесторов. Это включает в себя урегулирование прав собственности, обеспечение необходимой инфраструктуры и устранение любых экологических проблем. Очень важно быстро перезонировать землю, чтобы ее можно было освободить для строительства. Инвесторы должны быть уверены, что проекты не только финансово обоснованы, но и готовы с экологической и административной точек зрения к быстрой и эффективной реализации. Прозрачная и эффективная поддержка со стороны государственного сектора, например, в виде субсидий или льготных условий, также является ключевым фактором. Министерство охраны окружающей среды регулярно предлагает субсидии на рекультивацию участков".
Управляющий директор Центра интеллектуальных фасадов Павлина Дворжакова об использовании непригодных для жизни земель гласит: "Экономия места, повышение привлекательности города, инвестиционные возможности - все это преимущества браунфилдов. Давление на защиту незастроенных ландшафтов растет, поэтому инвесторы, естественно, ищут возможности использовать старые промышленные площадки. Огромным преимуществом является использование уже построенной инфраструктуры и связанное с этим значительное снижение стоимости пользования коммунальными услугами. С другой стороны, нельзя не упомянуть и о подводных камнях, связанных с этим видом строительства. Самым сложным этапом является изменение зонирования с промышленных зданий на смешанное использование или жилую зону. Многие органы управления строительством разрабатывают долгосрочные стратегии развития населенных пунктов, включая анализ последствий возможных изменений. Таким образом, в конкретной ситуации намерения застройщика могут не совпадать с намерениями муниципалитета, города или всего региона. В долгосрочной перспективе муниципальные советы несут основную ответственность за использование "коричневых полей" и должны создавать наиболее благоприятные условия для таких инвестиций в своих территориальных планах".
Данные основаны на Исследование компаний-разработчиков H2/2024 подготовленный аналитической компанией CEEC Research, который в полном объеме опубликован на сайте www.ceec.eu.
Исследование ЦВЕК Елена Грофова/ gnews - RoZ
ИЛЛЮСТРАТИВНОЕ ФОТО - pixabay
Russian 
Czech 
English 
Spanish 
French 
Italian 
German