棕地重建越来越受欢迎

近年来，棕地振兴已成为捷克共和国开发活动的重要组成部分。大多数开发商在这些项目上都有实际经验，并计划在未来与这些项目合作。棕地通常位于极具吸引力的位置，但其振兴工作却极具挑战性。尽管如此，人们对棕地的兴趣仍在稳步增长，因为有效利用棕地可为城市和市政当局带来巨大收益。这是 CEEC Research 发布的第 2024 年下半年房地产开发商研究报告所指出的。

棕地振兴往往是一个挑战，但也是一个机遇。很大一部分废弃或被忽视的地块位于具有吸引力的城市地段，拥有良好的基础设施，这对开发商很有吸引力，其中 94 % 的开发商表示，他们有兴趣在未来的项目中使用棕地。

CEEC 研究主任、 米哈尔-瓦切克 他说： "毫无疑问，开发商正努力在有吸引力的地点准备项目，以提高购买兴趣和市场价值。棕地振兴方案与前面的论点不谋而合，因为我在布拉格、布尔诺等大城市以及其他城市看到了大量这样的可用区域。这些无疑是令人感兴趣的投资机会，不仅投资者，而且这些破旧地块的所有者（主要包括城区）也对其振兴感兴趣。多年的经验证明了这一点"。

棕地建筑必须在概念上与现有区域融为一体。68 个 % 项目的受访者认为，其主要优势在于对已建成区域的利用，这将带来空间的升 值，并提高其在城市地区的可用性。19 个 % 项目的受访者认为，另一个重要优势是改善了该地区的生态条件--拆除了受污染的旧建筑，使土壤重新焕发生机。这有助于恢复场地的环境质量。此外，有 10 家 % 开发商提到，棕地再开发提高了周边物业的价值，这对整个地区都会产生积极影响。

使棕地振兴工作复杂化或放缓的最大障碍包括土地净化成本高昂、当地居民的抵制以及复杂的行政程序。

63 个 % 受访者认为土壤净化是一个主要障碍。原有的工业用途往往会留下被化学品或有害物质污染的土壤，开发商必须在施工前将其清除。而这是非常昂贵的。开发商报告说，在棕色地块上进行建设比在绿色地块上进行建设平均要贵 14 % 。除了清除污染外，拆除现有建筑和/或这些场地常见的技术复杂性也使施工成本更高。

"由于城市扩张，这些建筑群正从外围向城市发展区转移。现在，这些地块已成为当地人感兴趣的地块，但不幸的是，它们大多背负着生态负担。因此，它们的振兴也会导致这些负担的消除"。 说 卢博尔-霍耶内克布拉格 VPÚ DECO 董事会成员。

此外，50 个 % 项目的受访者表示，他们遇到了当地居民的反对，原因是担心未来的开发会对周边地区造成影响。地方议会往往会提出不合理的财政要求，并以此为由来抵消当地居民的担忧。

开发商往往面临官僚主义障碍（44 %），需要改变分区规划，缺乏国家支持，或缺乏有关场地的信息和研究。

在许多欧洲国家，如英国和荷兰，由于国家有针对性的支持、简化的立法程序和当地社区的大力参与，棕色地块正在重新焕发活力。在捷克共和国，类似的支持仍然缺乏，开发商大多受到复杂立法程序的阻碍。根据 CEEC Research 的一项调查，多达 75 % 家开发公司的董事希望简化立法程序。一项重要措施是增加财政支持和补贴，这将有助于降低与具有挑战性的振兴相关的成本。让社区参与进来并获得当地居民的支持，也将大大有助于加快项目进度。

遗憾的是，捷克共和国的情况与上述欧洲国家不同。多达 78 家接受调查的 % 开发商表示，他们认为国家在棕地振兴领域没有提供任何支持。这些结果表明，国家在这一领域的支持非常有限，这大大延缓了这些项目的发展。不过，近年来出现了积极的转变。国家已开始划拨大量资金，例如，根据国家复兴计划或通过地区发展部的补贴计划，帮助市政当局和地区为商业和非商业目的对这些地区进行复兴。计划通过捷克投资公司提供进一步支持，该公司提出了提高项目实施效率的措施，包括税收优惠和为后续投资更好地准备棕地。

环境部长 彼得-赫拉迪克: "我认为，对这些地区进行全面、系统的准备工作，使其对投资者具有吸引力，是一项必不可少的工具。这包括解决产权问题、提供必要的基础设施和消除环境负担。绝对有必要迅速对土地进行重新规划，使其能够畅通无阻地进行建设。投资者需要得到保证，项目不仅在财务上可行，而且在环境和行政方面也已准备就绪，可以快速高效地实施。公共部门以补贴或优惠条件等形式提供透明有效的支持也是一个关键因素。环境部定期为场地修复提供补贴"。

智能外墙中心常务董事 帕夫利娜-德沃夏克娃 关于被忽视土地的使用问题，该报告指出："节约空间、增加城市吸引力、提供投资机会--所有这些都是棕地的好处。保护未开发景观的压力与日俱增，因此投资者自然会寻找利用旧工业用地的机会。一个巨大的优势是可以利用已建成的基础设施，从而大幅降低使用公共服务的成本。另一方面，有必要提及与这类建筑相关的隐患。最困难的一步是将分区规划从工业建筑改为混合用途或住宅区。许多建设主管部门都制定了社区发展的长期战略，包括对潜在变化的影响进行分析。因此，在特定情况下，建筑商的意图可能与市政当局、城市或整个地区的意图不一致。从长远来看，市议会主要负责棕地的利用，并应在其空间规划中为此类投资创造最有利的条件"。

数据基于 开发公司研究 2024 年下半年 由分析公司 CEEC Research 编制，全文发表于 www.ceec.eu.

CEEC 研究 Helena Grofová/ gnews - RoZ

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