美国租赁市场之谜

照片盖蒂图片社/经济学家

在过去几年的通货膨胀中，怀疑论者坚持认为政府低估了物价上涨--通常没有太多证据支持他们的说法。但是，美国经济学界的一场新争议凸显了准确衡量价格的问题。只不过这次的影响方向相反，表明通货膨胀可能是一个更加顽固的敌人。

问题在于住房如何纳入消费价格指数。 令许多普通观察者感到惊讶的是，统计人员通常不将房价纳入其通货膨胀指标，因为他们认为住房是一种资本货物，购房者一生中可能只购买一次。然而，统计人员知道，住房是个人预算的重要组成部分，他们希望像跟踪其他消费品一样，跟踪房价的定期变化。因此，他们的通货膨胀指数并不直接衡量房价，而是考虑到人们支付的房租，或者说如果他们租住自己的房子，他们会支付多少房租。这就是所谓的 "业主等值租金"（oler）。

在美国，房租约占消费价格指数的四分之一，是最大的组成部分。相比之下，直接租金只占该指数的 8 %，因为租房并不普遍：约三分之二的美国家庭拥有自己的住房。估算租金的价值比较困难。它不是简单地将所有市场租金相加，然后假设房主也会支付同样的租金。相反，专家们倾向于更重视与人们拥有的房屋类似的独栋房屋的租金价格。问题是，出租的独户住宅数量相对较少，因此统计人员只能使用较少的样本。

这些复杂性在人们日益担忧美国持续通胀的背景下凸显出来。1 月份，消费者价格指数比上月上升了 0.3 1TP3，高于预期的 0.2 1TP3，这表明美联储正在努力抑制通货膨胀。然而，通胀率的广泛上升几乎有一半是由石油增长本身造成的。令人吃惊的是，住房租金的增长远远高于市场租金的增长。

问题在于对租金的估计是否正确。最近，独立式住宅的租金涨幅确实高于公寓，这反映了可供租户租住的独立式住宅很少的事实。此外，负责编制消费物价指数的美国劳工统计局在今年 1 月调整了计算方法，将独立式独户住宅在消费物价指数中的权重提高了约 5 个百分点，这也是该局不断努力捕捉住房模式变化的一部分。租金上涨和权重提高在很大程度上解释了住房租金指数的增长。然而，从单户出租房的小样本中获取的价格不可避免地会出现波动，这使得情况更加复杂。这就提出了一种可能性，即至少部分高租金值是巧合。

尽管如此，更广泛的情况表明，租金通胀明显高于净租金通胀（见图表）。独户住宅市场的持续紧张确保了这种差异可能会持续一段时间，而这反过来又会对通货膨胀的总体指标造成上升压力。房租的计算细节看似复杂。但结论是显而易见的：通过提供粘性通胀，它很可能会阻止美联储很快降息。

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https://www.economist.com/finance-and-economics/2024/03/07/americas-rental-market-mystery