La revitalización de terrenos baldíos se ha convertido en los últimos años en una parte importante de las actividades de desarrollo en la República Checa. La mayoría de los promotores tienen experiencia práctica con estos proyectos y piensan trabajar con ellos en el futuro. Los terrenos baldíos suelen estar en lugares atractivos, pero su revitalización es difícil. A pesar de ello, el interés por ellos no deja de aumentar porque su uso eficiente aporta importantes beneficios a ciudades y municipios. Así se desprende del Estudio H2/2024 sobre promotores inmobiliarios publicado por CEEC Research.

La revitalización de terrenos baldíos supone a menudo un reto, pero también una oportunidad. Un gran porcentaje de terrenos abandonados o descuidados se encuentran en ubicaciones urbanas atractivas con buenas infraestructuras, lo que resulta atractivo para los promotores, 94 % de los cuales indicaron que estarían interesados en utilizar terrenos baldíos para sus futuros proyectos.

Director de Investigación del CEEC, Michal Vacek říká: "Sin duda, los promotores intentan preparar proyectos en lugares atractivos para aumentar el interés de compra y su valor de mercado. La opción de la revitalización de zonas industriales abandonadas va de la mano de los argumentos anteriores, porque veo una gran cantidad de zonas aprovechables de este tipo en grandes ciudades como Praga, Brno, pero también en otras. Se trata, sin duda, de interesantes oportunidades de inversión, cuya revitalización interesa no sólo a los inversores, sino también a los propietarios de estas parcelas en ruinas, que en gran medida incluyen barrios urbanos. Así lo demuestran los años de experiencia".

La construcción en el solar abandonado debe integrarse conceptualmente en la zona existente. 68 encuestados de % consideran que la principal ventaja es la utilización de la zona ya edificada, que aporta una revalorización del espacio y su mejor utilización en zonas urbanas. Otra ventaja significativa, según 19 encuestados de %, es la mejora de las condiciones ecológicas de la zona: la eliminación de antiguos edificios contaminados y la revitalización del suelo. Esto contribuye a restaurar la calidad medioambiental del lugar. Además, 10 promotores de % mencionan que la reurbanización de terrenos baldíos aumenta el valor de las propiedades circundantes, lo que puede repercutir positivamente en toda la región.

Entre los obstáculos más importantes que complican o ralentizan la revitalización de las zonas industriales abandonadas figuran el elevado coste de la descontaminación de los terrenos, la resistencia de los residentes locales y la complejidad de los procesos administrativos.

La descontaminación del suelo fue citada como un obstáculo importante por 63 encuestados del %. Los usos industriales originales suelen dejar suelos contaminados con sustancias químicas o peligrosas que el promotor debe retirar antes de la construcción. Y esto es muy costoso. Los promotores afirman que construir en terrenos industriales abandonados es, de media, 14 % más caro que hacerlo en terrenos verdes. Además de la descontaminación, la construcción se encarece por la demolición de los edificios existentes y/o las complicaciones técnicas habituales en estos terrenos.

"Debido a la expansión urbana, estos complejos están pasando de la periferia al desarrollo urbano. Ahora son terrenos de interés local, por desgracia, en su mayoría lastrados por cargas ecológicas. Así que su revitalización también conlleva la eliminación de estas cargas". říká Lubor Hoďánek, miembro del Consejo de Administración de VPÚ DECO Praha.

Además, 50 encuestados de % indicaron que se encontraron con la oposición de los residentes locales debido a su preocupación por el impacto que el futuro desarrollo tendría en la zona circundante. Los ayuntamientos suelen plantear exigencias financieras poco razonables que justifican como contrapartida a las preocupaciones locales.

Los promotores se enfrentan a menudo a obstáculos burocráticos (44 %), la necesidad de cambiar el plan de zonificación, la falta de apoyo del Estado o la falta de información y estudios sobre el emplazamiento.

En muchos países europeos, como el Reino Unido y los Países Bajos, los terrenos abandonados se están revitalizando gracias a ayudas estatales específicas, procesos legislativos simplificados y una fuerte implicación de la comunidad local. En la República Checa sigue faltando un apoyo similar y los promotores se ven obstaculizados sobre todo por complejos procesos legislativos. Según una encuesta de CEEC Research, hasta el 75 % directores de empresas promotoras agradecerían una simplificación de los procesos legislativos. Una medida importante es aumentar el apoyo financiero y las subvenciones, lo que ayudaría a reducir los costes asociados a la desafiante revitalización. Implicar a las comunidades y conseguir el apoyo de los residentes locales también ayudaría mucho a acelerar los proyectos.

Por desgracia, la situación en la República Checa es diferente a la de los países europeos mencionados. Hasta 78 promotores de % encuestados declararon que no percibían ningún apoyo estatal en el ámbito de la revitalización de terrenos baldíos. Estos resultados sugieren que el apoyo estatal en este ámbito es muy limitado, lo que ralentiza considerablemente el desarrollo de estos proyectos. Sin embargo, en los últimos años se ha producido un cambio positivo. El Estado ha empezado a asignar fondos importantes, por ejemplo, en el marco del Plan Nacional de Regeneración o a través de programas de subvenciones del Ministerio de Desarrollo Regional, que ayudan a los municipios y regiones a regenerar estas zonas con fines empresariales y no empresariales. Está previsto un mayor apoyo a través de CzechInvest, que ha propuesto medidas para una ejecución más eficaz de los proyectos, incluidos incentivos fiscales y una mejor preparación de las zonas industriales abandonadas para su posterior inversión.

Ministro de Medio Ambiente Petr Hladík: "Considero que la preparación integral y sistemática de estas zonas para que resulten atractivas a los inversores es una herramienta esencial. Esto incluye resolver los derechos de propiedad, proporcionar la infraestructura necesaria y remediar cualquier carga medioambiental. Es absolutamente esencial que los terrenos se recalifiquen rápidamente para que puedan desbloquearse para la construcción. Los inversores deben tener la seguridad de que los proyectos no sólo son viables desde el punto de vista financiero, sino que también están preparados desde el punto de vista medioambiental y administrativo para una ejecución rápida y eficaz. El apoyo transparente y eficaz del sector público, por ejemplo en forma de subvenciones o condiciones preferentes, es también un factor clave. El Ministerio de Medio Ambiente ofrece regularmente subvenciones para la rehabilitación de terrenos".

Director General del Centro de Fachadas Inteligentes Pavlína Dvořáková sobre el uso de terrenos degradados dice: "Ahorro de espacio, aumento del atractivo de la ciudad, oportunidad de inversión: todas estas son las ventajas de los terrenos industriales abandonados. La presión para proteger los paisajes no urbanizados es cada vez mayor, por lo que, naturalmente, los inversores buscan oportunidades para utilizar antiguos terrenos industriales. Una gran ventaja es el uso de infraestructuras ya construidas, con la consiguiente reducción significativa del coste de utilización de los servicios públicos. Por otro lado, es necesario mencionar los escollos asociados a este tipo de construcción. El paso más difícil es el cambio del plan de zonificación de edificios industriales a uso mixto o zona residencial. Muchas autoridades de la construcción han establecido estrategias a largo plazo para el desarrollo de las comunidades, que incluyen análisis de las repercusiones de los posibles cambios. Así, en una situación dada, la intención del constructor puede no ser compatible con la del municipio, la ciudad o toda la región. A largo plazo, los ayuntamientos son los principales responsables del uso de los terrenos baldíos y deben crear en sus planes de ordenación territorial las condiciones más favorables para tales inversiones."

Údaje vychází ze Estudio de las empresas de desarrollo H2/2024 elaborado por la empresa de análisis CEEC Research, que se publica íntegramente en www.ceec.eu.

CEEC Research Helena Grofová/ gnews - RoZ

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